Acordul de mediere reprezinta inscrisul
care se intocmeste la finalul procedurii de mediere in situatia stingerii unui
conflict.
Inscrisul este rezultatul exclusiv al
intelegerii partilor si reprezinta materializarea solutiei identificate la
nivelul acordului de vointa dintre parti.
Acordul de mediere, ca rezultat al
concretizarii solutiei partilor, produce efecte doar intre parti pana la
transpunerea lui intr-un inscris autentic sau o hotarare judecatoreasca.
Sa luam spre analiza situatia in care
doua sau mai multe parti ajung la mediator in incercarea lor de solutionare a
unui conflict izvorat din confuzia interpretarii unui act de proprietate asupra
unui imobil compus din teren si cladiri.
Partea A sustine ca limita proprietatii
sale este incalcata de partea B pe granita dintre cele doua proprietati, partea
B avand gardul despartitor pe proprietatea lui A, pe toata lungimea
proprietatii, gardul fiind intrat pe proprietatea lui A cu 2 metri pe o lungime
de 10 metri.
Altfel spus, B a luat din suprafata lui
A 20 de metri patrati (sustinerile lui A) si, la mediere, doresc o clarificare
a situatiei de fapt.
In timpul medierii, partile decid
efectuarea unei expertize topo-cadastrale care sa identifice suprafetele pe
starea de fapt, avand in vedere faptul ca cele doua parti aveau cele doua
proprietati intabulate.
In urma realizarii expertizei, se
constata ca limita proprietatii lui A corespunde cu limita din acte, iar
confuzia s-a nascut din faptul ca, initial, cele doua proprietati au fost una
singura, iar mostenitorii au realizat dezmembrarea dupa o intelegere initiala,
in care limita de hotar era identificata de amplasarea unei fantani, limita de
care nu s-a tinut cont la momentul dezmembrarii, expertul topo-cadastral numit
initial in vederea intabularii proprietatilor tinand cont de impartirea in
suprafete egale si fara sa aiba in vedere criteriul invocat de mostenitori (si
anume fantana).
Astfel, proprietarul A avea
reprezentarea ca limita de proprietate se afla pe fantana descrisa anterior,
dat fiind faptul ca acesta cumparase de la mostenitori, fiind informat de
aceasta limita, in timp ce proprietarul B, in momentul in care a construit
gardul despartitor, a tinut cont de continutul din documente.
In timpul medierii, au clarificat
aspectele descrise anterior si au decis sa realizeze o noua impartire a
terenului tinand cont de fantana ca si criteriu de granituire.
In aceasta situatie, partea B trebuia
sa-i vanda partii A suprafata de 20 m.p., adica o fasie de teren cu latimea de
2 metri si lungimea de 10 metri.
Aceasta fasie de teren facea parte din
proprietatea lui B si partile au decis ca, in timpul medierii, sa solicite
aceluiasi expert sa faca si actele necesare in vederea dezmembrarii terenului
in suprafata de 20 m.p.
Expertul a realizat schita, iar partile
au trecut la redactarea acordului de mediere, in care au descris cele
mentionate anterior, si anume ca partea A cumpara de la partea B suprafata de
teren identificata in schita efectuata de expert, platind pretul, iar partea B
se obliga sa-i lase in deplina proprietate si linistita posesie suprafata de
teren, obligandu-se sa mute gardul pe cheltuiala comuna.
Aspecte identificate:
1.
Acordul de mediere cuprinde o intelegere prin care se transfera dreptul de
proprietate de la B la A.
2.
Acordul de mediere cuprinde o intelegere de impartire a unei suprafete de
teren.
3.
Acordul de mediere cuprinde o intelegere cu privire la amplasarea gardului
despartitor dintre cele doua proprietati pe cheltuiala celor doi in cote egale.
Daca acest acord ramane doar un inscris
semnat intre cele doua parti, acesta poate produce efecte doar intre/fata de
acestea, in sensul ca intelegerea se materializeaza prin deplasarea gardului pe
noile hotare. Legislatia conditioneaza transferul dreptului de proprietate de
intocmirea unui act solemn.
Pe mai departe, B ramane proprietar al suprafetei
de teren de 20 m.p. fara sa se faca operatiunea de dezmembrare la cartea
funciara si fara sa se faca scazamintele la impozit proportional cu terenul
ramas.
Pe mai departe, A ramane in acte cu
suprafata de teren detinuta anterior, fara sa se adauge la proprietate
suprafata de teren cumparata si fara sa se majoreze impozitul corespunzator.
Pentru ca partile sa poata clarifica si
situatia descrisa anterior, in sensul transferului dreptului de proprietate si
efectuarii mentiunilor si la cartea funciara si pentru ca intelegerea lor sa
produca efecte fata de terti, acordul de mediere trebuie sa imbrace o forma
expres prevazuta de lege – forma solemna, necesara pentru a produce efectele
juridice descrise.
Astfel, partile au hotarat ca acordul de
mediere sa fie incuviintat la instanta de judecata si, in acest sens, au depus
atat acordul de mediere, cat si expertiza efectuata in mediere, impreuna cu
actele de proprietate si certificatele fiscale, pentru ca instanta sa
investeasca acest acord si sa ii confere puterea unui contract de
vanzare-cumparare.
Avantaje:
Partile au scutit 50% din costurile
necesare pentru obtinerea unui titlu pe calea instantei de judecata,
beneficiind de avantajele fiscale oferite de lege si de faptul ca onorariul
mediatorului este mai redus fata de onorariile percepute la notariate.
Avantajele fiscale se aplica doar sub
aspectul solicitarii de incuviintare (investire) la instanta de judecata,
instanta de judecata competenta fiind cea de la sediul mediatorului sau acolo
unde partile convin prin acordul de mediere.
„O.U.G. nr. 80/2013
Art. 11
(1) Alte categorii de cereri se taxeaza
dupa cum urmeaza:
a) cereri prin care partile solicita
instantei pronuntarea unei hotarari care sa consfinteasca intelegerea partilor,
inclusiv cand este rezultata din acordul de mediere — 20 lei; in cazurile in
care intelegerea sau acordul de mediere priveste transferul dreptului de
proprietate sau al altui drept real asupra unuia ori mai multor bunuri imobile,
la aceasta suma se adauga 50% din valoarea taxei care s-ar datora pentru
actiunea in revendicare a bunului cu valoarea cea mai mare dintre bunurile care
fac obiectul dreptului real transferat ……….”
Calcul estimat:
Pentru un teren evaluat la 50 000 lei,
partile datoreaza catre stat suma de 1355 lei + 750 lei = 2105 lei, taxa
necesara pentru investirea instantei cu solutionarea cererii fara acord de
mediere.
In cazul existentei acordului de
mediere, partile platesc 50% din taxa de mai sus, adica 1052,5 la care se
adauga 20 lei si onorariul mediatorului.
„O.U.G. nr. 80/2013
Art. 3
(1) Actiunile si cererile evaluabile in
bani, introduse la instantele judecatoresti, se taxeaza astfel:
a) pana la valoarea de 500 lei — 8%, dar
nu mai putin de 20 lei;
b) intre 501 lei si 5.000 lei — 40 lei +
7% pentru ce depaseste 500 lei;
c) intre 5.001 lei si 25.000 lei — 355
lei + 5% pentru ce depaseste 5.000 lei;
d) intre 25.001 lei si 50.000 lei —
1.355 lei + 3% pentru ce depaseste 25.000 lei;
e) intre 50.001 lei si 250.000 lei —
2.105 lei +2% pentru ce depaseste 50.000 lei;
f) peste 250.000 lei — 6.105 lei + 1%
pentru ce depaseste 250.000 lei. „
Concluzie:
Acordul de mediere poate produce efecte
juridice sub aspectul transferului dreptului de proprietate asupra bunurilor
imobile (suprafete de teren, constructii) daca, dupa intocmire, va imbraca
forma unui act solemn – forma acordata prin solicitarea de incuviintare a
acordului la instanta de judecata sau solicitarea autentificarii acestuia la
notar.
Mugur Mitroi
Fondator FMMM Romania
Presedinte S.T.A.R.S.
Presedinte U.C.M.R.